Q37 マイホームの譲渡損失の通算と繰越
マイホームを売却して損失が生じた場合、特別な取り扱いはありますか。
マイホームを売却して、新たにマイホームを購入した場合に、旧宅の譲渡による損失が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その損失をその年の給与所得などから控除することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。

【解説】
 マイホームを平成25年12月31日までに売却して、新たにマイホームを購入した場合に、旧宅の譲渡による譲渡損失が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などから損益通算することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
1、特例の適用要件
(1) 自分が住んでいる自宅を譲渡すること。なお、以前に住んでいた自宅の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。
(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える自宅で国内にあるもの。
(3) 譲渡の年の前年の1月1日から翌年12月31日までの間に国内にある家屋の床面積が50㎡以上の自宅を取得すること。
(4) 買換資産を取得した年の翌年12月31日までに、居住の用に供すること(又は見込みであること)。
(5) 買換資産を取得した年の12月31日において、買換資産の償還期間10年以上の借入金を有すること。
2、特例が適用出来ない場合
(1)損益通算及び繰越控除が適用できない場合
<1>配偶者や直系血族、同一生計親族、内縁関係にある人、など特殊な関係にある者に対する譲渡
<2>自宅を売却した年の前年及び前々年に以下の特例を適用している場合
ⅰ 居住用財産の軽減税率の特例
ⅱ 居住用財産の3 ,000万円の特別控除
ⅲ 特定の居住用財産の買換えの場合の課税の特例
ⅳ 特定の居住用財産を交換した場合の課税の特例
<3>自宅を売却した年又はその年の前年以前3年内における譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けている(受ける)場合
<4>売却の年の前年以前3年内の年において生じた他の自宅の譲渡損失
の金額について、自宅を買換えた場合の譲渡損失の特例を受けている場合
(2)繰越控除が適用できない場合
<1>合計所得金額が3 ,000万円を超える年がある場合は、その年。
3、特例の適用手続
(1)損益通算
 確定申告書に次の書類を添付する必要があります。
<1>「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)」
<2>「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書」
<3>売却した自宅の以下の書類
ⅰ 登記事項証明書や売買契約書の写しなど
  (所有期間が5年を超えること及び面積を証するもの)
ⅱ 売却した日から2ヶ月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
<4>購入した自宅の以下の書類
ⅰ 登記事項証明書や売買契約書の写しなど
  (購入年月日、床面積を証するもの)
ⅱ 住宅借入金の年末残高証明書
ⅲ 新居の所在地を管轄する市区町村から交付を受けた住民票の写し
(2)繰越控除
<1>損益通算の適用を受けた年分について、書類の添付がある期限内申告書を提出したこと。
<2>損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書(損失申告用)を提出すること。
<3>確定申告書に住宅借入金の年末残高証明書を添付すること。

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