自宅は「個人」と「会社」のどちらで所有するのがいいのか? | 「税金経営」の時代 | 

自宅を個人で所有すると、購入費用、ローンの金利、火災保険料等を生活費の中から支払うことに。しかし、物件を会社が所有して個人が賃借すれば、すべての費用が会社経費になります。会社所有にした 5000万円の物件は、個人所有と比べて個人負担が 400万円から 120万円へ減。会社の法人税等の負担減にも結びつきます。
役員が住む自宅を会社所有にしているケースは少なくありません。自宅を個人で所有するか会社で所有するかで、どのような違いがあるのでしょうか。自宅を個人で所有する場合、当然ですが物件の購入価額は個人で支払わなければなりません。価格的に購入金額のすべてを自己資金でまかなうのは困難ですから、住宅ローンを組むのが一般的です。個人がローンを組んで長期間金利負担・元金返済をするための資金は、個人の収入の中から捻出することになります。
自宅は収益物件ではありませんので、ローンの金利や固定資産税、減価償却費、火災保険料等々すべて個人の支出となり、生活費の中からあてることになります。ローンの元利の返済が毎月30万円だったとすると、ローンを組む前と比較して単純に年360万円の資金負担となります。
自宅を持つことで個人の資産を形成する目的もあるのですが、より効率的な資産形成を考えた場合、個人として財産(キャッシュ、収益物件等)を形成していくうえでの障害になりかねません。

個人に賃貸で会社利益が減少。法人税等の税負担が軽減

一方、会社が物件を所有して個人に社宅として貸すケースで考えてみましょう。会社が物件を所有するため、会社がローンを組んで負担することになる金利や固定資産税、減価償却費等々、所有にともなって生じるすべての費用は、会社経費で落とすことになります。
会社経費となりますので、その分会社利益が減少し、法人税等の税負担も軽減することになります。個人所有の場合、すべての負担を税金負担後の資金で捻出しなければならなかったのが、会社所有の場合、税金負担前の会社経費(元金返済は除きます)で落とすことができるというわけです。会社所有の場合、個人所有の場合と違うのは、会社所有の物件を会社から借りることになるため、家賃を支払うことになる点です。
家賃については、税務上の一定の取り決めがされています。詳細は次項の通りですが、物件が豪華社宅に該当しない限り税務上決められた家賃は、それほど高くありません。たとえば不動産購入費用を5000万円として、物件所有にともなう固定資産税、保険料等の維持費を年1%相当の50万円、金利負担を年150万円(元金返済年200万円)、減価償却費を年間で100万円、個人が負担する社宅料を年120万円とした場合の比較をしてみましょう。
個人所有の場合、すべて個人が負担しますので、年400万円の負担となります。会社所有の場合、家賃120万円の授受が個人と法人間でありますが、会社は年204・4万円の負担、個人は120万円の負担です。個人と法人を合わせると税効果の75・6万円の差ということになりますが、個人として考えると、年400万円の負担が120万円の負担になるわけで相当の差になります。

物件を個人所有・会社所有にした場合の違い
項目 個人所有 会社所有 個人(会社所有)
家賃収入 120 △120
維持費 △50 △50  
金利 △150 △150  
元金返済 △200 △200  
減価償却費 △100 △100  
損益収支 △300 △180 △120
税効果( 42%) 75.6
資金収支 △400 △204.4 △120

(単位……万円)(注)損益収支は元金返済を除く。資金収支は減価償却費を加味。


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