【解説】
個人が、土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例があり、これを固定資産の交換の特例といいます。ただし、この特例が受けられる場合でも、交換に伴って相手方から金銭などの交換差金を受取ったときは、その交換差金が所得税の課税対象になります。
この特例の適用を受けるためには、次のすべての要件を満たす必要があります。
1、適用要件
＜１＞交換譲渡資産と交換取得資産は、いずれも固定資産であること。
不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産は、棚卸資産となるため、特例の対象になりません。
＜２＞交換譲渡資産と交換取得資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように同一種類の資産であること。
この場合、土地には借地権が含まれ、建物には建物に附属する設備及び構築物が含まれます。
＜３＞交換譲渡資産と交換取得資産は、それぞれの所有者が1年以上所有していたものであること。
＜４＞交換取得資産は、交換の相手が交換のために取得したものでないこと。
＜５＞交換取得資産を、交換譲渡資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。同じ用途に供したかどうかは、その資産の種類に応じ、おおむね次に掲げる区分により判定することとされています。
イ、土地にあっては、宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他の区分
ロ、建物にあっては、居住の用、店舗又は事務所の用、工場の用、倉庫の用、その他の用の区分
＜６＞交換譲渡資産の時価と交換取得資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20 %以内であること。
なお、20 %を超える場合には、この特例は適用されません。
ご質問の金額判定は以下のように計算することになります。
5 ,000万円−4 ,000万円=1 ,000万円≦5 ,000万円×20 %
2、交換差金
弟さんは、交換差金部分について課税され、譲渡所得金額は次の算式により計算されます。
＜１＞算式
交換差金の金額−（交換譲渡資産の取得費+譲渡経費）Ｘ交換差益の金額／交換取得資産の時価+交換差金等の金額＝譲渡所得金額
＜２＞ご質問の譲渡所得金額
1,000 万円− 2,000 万円× 1,000 万円／5,000 万円=600 万円
3、申告要件
この特例を受けるためには、確定申告書に所定の事項を記載の上、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）〔土地・建物用〕を添付して提出する必要があります。