小規模宅地等の減額

特定居住用に該当すれば、生活するために最低限必要なスペースである240㎡までは、親の面倒をよくみた子供達に与えるため、土地の評価額が80%安くなります！

小規模宅地等の減額とは、居住用宅地で最大 240ぱ及び事業用宅地で最大400rrl までは80% 、または貸地などにつき200凶まで 50% の評価減を受けることができる特例制度です。

女小規模宅地等の取扱一覧表

区分	相続開始直前の状況			要件	軽減割合	課税制合
事業用宅地等	被相続人等の事業用宅地等	不動産貸付業等以外の事業用	被相続人の事業用	「特定事業用宅地等J に該当する宅地等	80%	20%
		不動産貸付業等以外の事業用	被相続人と生計をーにする親族の事業用	「特定事業用宅地等」に該当する宅地等	80%	20%
		不動産貸付業等の事業用		「特定同族会社事業用宅地等」に該当する宅地等	80%	20%
		不動産貸付業等の事業用		「貸付事業用宅地等1に該当する宅地等	50%	50%
居住用宅地等	被相続人の居住用宅地等			「特定居住用宅地等」に該当する宅地等	80%	20%
居住用宅地等	被相続人と生計を一にする親族の居住用宅地等			「特定居住用宅地等」に該当する宅地等	80%	20%

(1 ）特定居住用宅地等
概要：被相続人やその同一生計の親族等が住んでいた土地であって、さらに基本的には以下の要件を満たせば、特定居住用宅地等として最大240㎡まで、80%土地の評価が下がります！

イ．その土地を相続開始から10ヶ月を経過した日まで所有している
口．土地を取得した人が相続開始から10ヶ月を経過した日までその土地に住んでいる

以下、よくあるケースごとに見てみましょう。

配偶者が土地を取得した場合
被相続人やその子供等が住んでいた土地を配偶者が取得した場合、イ、ロの要件に関係なく、無条件で特定居住用宅地等になります！

同居親族が土地を取得した場合
被相続人と同居していた親孝行息子の場合には、①の要件以外に、被相続人と一緒に住んでいた土地を取得すれば特定居住用宅地等になります！

同一生計親族が住んでいた土地
被相続人と同一生計の親族の場合は、①の要件以外に、自分が住んでいる土地を取得すれば、特定居住用宅地等になります！具体例を見てみましょう。

（例）亡くなった田中さんのケース前提条件：
イ．田中さんは新宿と岡田に土地を持っている。
口．田中さんは町田に居住している。
ハ．新宿には息子夫婦が居住している。

この場合に息子さんが新宿の土地を取得し、相続後も新宿に住んでいれば、特定居住用に該当します。
ただし、息子さんがは源二集定規援広該当ふ匁狽虫主＆なゑよ捜を無償で借りて住んでいることが条件です。

※同一生計親族とは？同一生計親族とは抽象的な概念ですが、例えば息子さんとその奥様が田中さんの日々の生活の面倒を見るために町田に通っていたり、息子さんが仕送りを送っていたりしているような場合、同一生計親族であると考えられます。

3年内家なき子
被相続人の住んでいた土地を取得した親族が、次の要件を満たす場合には、特定居住用宅地等に該当します。

イ．相続開始前 3年以内にその人、又はその人の配偶者の所有する家屋（被相続人が住んでいた家屋を除く）に住んだことがない
口．申告期限まで引き続きその土地を保有している
ハ．被相続人に配偶者又は同居の親族がいない

→一般的には二次相続の場合に、一人で住んでいた配偶者の自宅を相続する人が、 3年内家なき子に該当する可能性があります！

留意点

イ．相続開始から 10ヶ月を経過した日までに居住しなくなった場合には、評価減の適用はありません。（配偶者を除く）
ロ．居住用の土地を共有で相続した場合には、それぞれの相続人ごとに要件を判定し、要件を満たさない相続人の持分については評価減の適用はありません。
ハ．一棟の建物のうち居住用とそれ以外がある場合には、居住用部分に対応する土地についてこの評価減の適用があります。ただし、それ以外の部分に対応する土地はそれぞれの利用区分に応じた評価減の適用ができます。

(2）特定事業用宅地等
概要：被相続人やその同一生計の親族等が事業をしていた土地であって、さらに基本的には以下の要件を満たせば、特定事業用宅地等として最大400㎡まで、80%土地の評価が下がります！

イ．その土地を相続開始から 10ヶ月を経過した日まで所有している
ロ．土地を取得した人が相続開始から 10ヶ月を経過した日までに事業を引き継ぎ、かつ、営んでいる

以下、具体例で見てみましょう。

＊魚屋を経営していた父が亡くなった場合新宿で魚屋を経営していたお父さんが亡くなった場合、息子さんが新宿の魚屋を引き継いで経営すれば、新宿の土地は特定事業用に該当します！
＊亡くなったお父さんとは別の事業をしている息子がいる場合

（例）亡くなった加藤さんのケース前提条件：
イ．加藤さんは新宿と町田に土地を持っている。
ロ．加藤さんは町田で八百屋を経営している。
ハ．新宿では息子夫婦が魚屋を経営している。

この場合、息子さんが新宿の土地を取得し、相続後も魚屋を経営していれば、新宿の土地は特定事業用に該当します！

ただし、息子さんが（イ）同一生計親族に該当し、（ロ）加藤さんから新宿の土地を無償で借りていることが条件となります。
なお、この場合、息子さんが加藤さんの八百屋を引き継げば、町田の土地も特定事業用に該当し、新宿と町田の好きな方で400ばまで、80%減額できます。

このケースでは、新宿の土地のほうが町田より価値が高いため、相続税を考えると、土地の評価が高い新宿の魚屋を続けていた方がお得ということになります。

留意点

イ．相続開始から 10ヶ月を経過した日までに事業を廃止等した場合には、評価減の適用はありません。
口．事業用の土地を共有で相続した場合には、それぞれの相続人ごとに要件を判定し、要件を満たさない相続人の持分については評価減の適用はありません。

(3）特定同族会社事業用宅地等
概要：被相続人のオーナー会社（特定同族会社）が事業を行っている土地であって、さらに基本的には以下の要件を満たせば、特定同族会社事業用宅地等として最大400㎡まで、80% 土地の評価が下がります！

イ．被相続人がオーナー会社にその土地を有料で貸している
ロ．土地を取得した人は、相続開始から 10ヶ月問、その土地を所有している
ハ．オーナー会社は相続後も引き続き事業を行っている

具体例
（例）亡くなった中田さんのケース前提条件：

イ．中田さんは（株）中田商店のオーナー社長である。
ロ．中田さんは新宿に土地を持っている。
ハ．（株）中田商店は新宿で飲食店を経営している。

この場合、（イ）息子さんが相続税の申告期限までに（株）中田商店の役員となり、
（ロ）（株）中田商店は相続後も変わらずに新宿で飲食店を経営していれば、特定同族会社事業用宅地等に該当します！
なお、特定同族会社とは、相続開始時点で50%超の議決権を亡くなった方とその一族（内縁の妻等も含む）が占めている会社をいいます。
また、役員となる親族の方は同居親族や同一生計親族でなければならないといった制限はなく、親族であれば OKです。
ですが、（株）中田商店が営む事業が不動産賃貸業であった場合には特定同族会社事業用宅地等の適用はなく、貸付事業用宅地等に該当する宅地等として最大200㎡、50% の評価減までとなります。

(4）貸付事業用宅地等
概要：被相続人が不動産賃貸業を行っていた土地であり、下記の要件を満たすことにより、最大200㎡まで、50% 土地の評価が下がります。

イ．被相続人等が、不動産賃貸業を行っている土地である
ロ．その不動産賃貸業を、承継し、かつ相続税の申告期限まで、引き続き事業の用に供している
ハ．その土地を相続税の申告期限まで保有している

具体例
（例）亡くなった高橋さんのケース前提条件：

イ．高橋さんは、土地と建物を保有し、他人に賃貸し、大家さん（不動産賃貸業）をしている。
ロ．賃貸料は、毎月適正額を受取っており、不動産所得として毎年確定申告をしている。

この場合、この土地建物を相続した、高橋さんのご長男が、引き続き、相続税の申告期限まで事業を継続し、かつ、同日まで保有する場合に限り、小規模宅地の減額が受けられます。
賃貸用物件の他、自宅など他に小規模宅地の特例を受ける土地がある場合には、一定の調整計算により適用面積を計算することになります。

(5）その他
郵政民営化に伴い、国営事業用宅地等の特例については、平成19年10月以降廃止されることになりましたが、郵政民営化法第 180条に規定する一定の要件を満たす場合には、特定事業用宅地等とみなして、課税価格が80%減税されます。

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