Q33 マイホームの買換え(概要)
マイホームを買換えた場合の一般的な取り扱いについて教えてください。
マイホームを買換えた場合、一定の要件を満たしていれば、売却の際に出た譲渡益を、将来に(買換えた資産を売却する時点まで)繰延べることができます。これを「居住用財産の買換えの特例」と言います。
 なお、「居住用財産の買換えの特例」の取り扱いは
  マイホームの売却価格買換え価格
 である場合により、異なります。
 (マイホームを売却した際に、譲渡益と譲渡損が出る場合が考えられますが、本問では譲渡益が出る場合を想定して説明します。

【解説】

1、特例を受けるための一定の要件とは
 「マイホームを買換えた場合」とは、自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売り、新しくマイホームを購入することを言います。この場合の要件を、売却資産と買換え資産に分けて説明します。
2、売却資産についての要件
 Q30で説明した要件に加えて、次の要件を満たす必要があります。
<1>日本国内に所在するマイホームであること。
<2>売却代金が1 .5億円以下であること。
<3>売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
3、買換え資産についての要件
 次の全ての要件を満たす必要があります。
<1>日本国内に所在するマイホームであること。
<2>買い換える建物の床面積が50㎡以上のものであり、買い換える土地の面積が500㎡以下のものであること。
<3>マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
<4>買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。
 買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。
イ 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで
ロ 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで
<5>買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
 ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び平成17年4月1日以後取得する耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。
4、適用を受けるための手続き
 この特例を受けるためには、譲渡所得の金額が0円となる場合でも、一定の書類を添付して確定申告書を提出する必要があります。
5、マイホームの売却価格< 買換え価格の場合の計算

(1)考え方
 マイホームを売却する部分だけで考えますと、上記事例では
  5 ,000万円−(5 ,000万円×5 %+100万円)=4 ,650万円
の譲渡益が発生しますが、売却時の収入金額全額を使って買換え資産を取得しているので、譲渡益が将来に繰延べられます。
 繰延べた譲渡益4 ,650万円が実現する(所得税額、住民税額が発生する)ときは、買換え資産を売却したときです。
 この譲渡益の繰延べは、「買換え資産に付すべき取得価額」の計算に反映されます。
(2)この特例を受けた場合の譲渡所得の金額の計算
 マイホームの売却価格 5 ,000万円 買換え価格の場合の計算

(1)考え方
 マイホームを売却する部分だけで考えますと、上記事例では
  5 ,000万円−(5 ,000万円×5 %+100万円)=4 ,650万円
 の譲渡益が発生します。
 ただし売却価格の全額を使わずに買換え資産を購入しているため、手元に残った売却価格−買換え価格の金額を収入金額とした譲渡所得については将来に繰延べられず、売却した年分の譲渡所得に対して所得税がかかることとなります。(色付き部分)
(2)この特例を受けた場合の譲渡所得の金額の計算
 マイホームの売却価格 5 ,000万円>買換え価格 4 ,000万円 
 ∴ 譲渡所得あり
①収入金額    5 ,000万円−4 ,000万円=1 ,000万円
②取得費     ①×5 %=50万円
③譲渡費用    100万円×1 ,000万円/5 ,000万円=20万円
④譲渡所得の金額 ①−②−③=930万円
(3)買換え資産に付すべき取得価額の計算
 次の算式によります。
  買換え資産の取得価額(全体) 
   =(売却資産の取得費+譲渡費用)
    ×買換え資産の取得価額/売却資産の譲渡価額
 即ち、本問の場合は
   (5 ,000万円×5 %+100万円)×4 ,000万円/5 ,000万円 
   =280万円
 が全体の金額となります。
 これを土地、建物に按分しますと
土地: 280万円×3 ,000万円/4 ,000万円=210万円
建物: 280万円×1 ,000万円/4 ,000万円=70万円
 となります。
7、住宅ローン控除との関係
 住宅ローン控除の対象となる住宅を、その居住の用に供した年の前年・前々年又はその居住の用に供した年・その翌年・翌々年において、「居住用財産の買換えの特例」の適用を受けている場合又は受ける場合には、その居住の用に供した年以後の各年分の所得税については、住宅ローン控除の適用を受けることができませんので、十分な検討が必要となります。

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